成功している不動産投資の話

不動産投資をすると、借家法や民法、消費者契約法など、関連する法律がいくつかあります。

家賃の支払いが滞る、よく隣人とトラブルを起こす、契約書に定めた規約を守らないなど、入居者とのトラブルは意外に多く、退去してほしいと思う入居者も出てくるかもしれません。

しかし、入居者にも法律で守られる権利があり、実際に退去してもらうとなると、逆に訴えられる可能性もあります。

契約書に違反しているようなケースでも、契約書自体が法的に無効とされることもあります。

例えば家賃を一定期間滞納した場合は、居室内の財産を処分し、カギも取り替えるなどの条項を盛り込んでいても、本当にそれをやってしまうと、入居者は損害賠償請求することができるのです。

近年特に多いのが、退去時の敷金返還トラブルで、退去時にはもともとのきれいな形に戻したいと思い、預かっていた敷金を全部リフォームに使う、場合によっては、追加で費用を請求する、といったケースがあるのですが、これをめぐって裁判となり、大家側が負ける、というニュースはよく聞きますよね。

クロスの張り替えに使う目的で敷金を返還しないようなことをすると、クロスの汚れは、普通に使用していても発生するもので、大家が負担するべきという基準があるので、裁判では負けてしまうことになるのです。

こういったトラブルに対応しようとすると、民法、借家法、消費者契約法など、いろいろな法律知識を持たなければならないので、実際は管理会社が対応することになるとしても、不動産投資家としても、ある程度の知識を備えておくのが望ましいですよね。

不動産投資は、大家になるということですが、その為には、入居者募集、契約締結、家賃の収受、トラブル・クレーム対応など、知識や経験がないとなかなか難しい仕事がたくさんあります。

サラリーマンの方が不動産投資を行い、これらの仕事を自分で行うのは時間的にも不可能に近いですよね。

そこで、専門の管理会社に依頼して行うほうが負担も少なく、不動産投資の成功につながりますよね。

依頼するからには管理委託費が発生することになりますが、依頼内容に寄りますが、清掃なども含めるとすると、賃料収入の５％程度になるようです。

他にも、建物の修繕・メンテナンスの費用があり、毎年、修繕を行うわけではなくても、定期的に大規模修繕を行う必要があるので、家賃収入から一定金額を修繕積立金として賃料収入の５％程度をプールしておく必要がありますよね。

この管理委託費と修繕費を合わせて、賃料収入の１０％程度と、固定資産税などでさらに５～１０％程度の費用はかかるようですね。

また、都市部であれば都市計画税もかかり、税率は、固定資産税・都市計画税合わせて通常 １．７％のようです。

ただし、課税標準は購入価額よりかなり低く、土地については小規模住宅用地として課税標準が６分の１になったり、新築建物に減免があったりするので、購入金額の０．５％～１％程度になるようです。

いろんな費用もかかってきますが、不動産投資をする前に、その費用も収支計画でしっかり把握していれば、安心して不動産投資が出来ますよね。

不動産投資は他の投資手段と比べて、自ら収益向上やリスク軽減を図ることができ、いい投資対象であるかどうかの判断がつきやすいと言われます。

株式投資をする場合、その会社の株価が上がるかどうかを判断しますが、この判断を正しく行うのは難しく、今現在業績が好調でも、将来的には維持できないかもしれないし、思わぬリスクや不祥事発覚などもありえ、さまざまな知識を駆使しても、損失を被る可能性はありますよね。

でも不動産投資の場合、その不動産がいい物件かどうかの判断基準はわかりやすく、備えられている設備、駅からの距離、周辺環境、外観、管理状態など、自分も住んでみたいと思えるかどうかという感覚である程度の判断ができ、自分で経営改善ができますよね。

株式投資をしている企業に対して、何か経営改善策を講じてほしい、リスク回避を図ってほしいなどと思っても、その声が届くことはほとんどありません。

不動産投資の場合、空室が埋まらないと感じた時は、建物の修繕や設備改善といった対策を自ら考え、実行することができますよね。

また、不動産投資の目的はインカムゲインなので、キャピタルゲイン狙いである株式投資よりも、ローリスクの預貯金や公社債といった商品のほうが分類としては近いかもしれませんが、それらローリスク商品よりもリターンは不動産投資のほうが高くなるのが一般的です。

不動産投資の知識を得て、投資の手段として検討してみるといいかもしれませんよね。